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共享辦公多元化變局前景與模式仍不明朗

來源：一財(cái)網(wǎng) 　2018-11-02 16:12:29

隨著創(chuàng)業(yè)環(huán)境的變動(dòng)，走過雙創(chuàng)熱潮、資本寒冬，共享辦公空間在形而上的想象力與形而下的資金資源等方面，逐漸分化演變。

共享辦公空間行業(yè)隨著創(chuàng)業(yè)環(huán)境、群體，以及政策的演變，逐步經(jīng)歷孵化器、眾創(chuàng)空間等模式更迭。即便如此，聯(lián)合辦公空間作為頗受資本青睞的新興行業(yè)，其前景與模式仍不明朗。

優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)毛大慶曾對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，這個(gè)時(shí)代，每個(gè)人都可以成為玩家，甚至是超級(jí)玩家，所以才有了那么多人選擇用創(chuàng)業(yè)來詮釋自己的人生。但隨著創(chuàng)業(yè)環(huán)境的變動(dòng)，走過雙創(chuàng)熱潮、資本寒冬，共享辦公空間在形而上的想象力與形而下的資金資源等方面，逐漸分化演變。

行業(yè)勢(shì)起

多家分析機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，2018年中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將突破600億元，到2022年規(guī)模有望突破4100億元，至2030年，30%辦公空間將采用聯(lián)合辦公模式，市場(chǎng)規(guī)?；蜻_(dá)萬億。急劇膨脹的市場(chǎng)規(guī)模推動(dòng)聯(lián)合辦公行業(yè)多輪融資高峰。

今年1月11日，氪空間宣布完成6億元Pre-B輪融資，系中國(guó)共享辦公領(lǐng)域最大單筆現(xiàn)金投資;3月27日，夢(mèng)想加空間宣布正式完成總規(guī)模達(dá)3億元B輪系列融資;3月28日，米域MIXPACE宣布完成B-1輪融資，逐步落實(shí)B-2輪融資;6月，優(yōu)客工場(chǎng)宣布獲得數(shù)億元人民幣融資;7月，WeWork中國(guó)宣布獲得5億美元B輪融資;8月，夢(mèng)想加宣布獲得1.2億美元C輪融資后，優(yōu)客工場(chǎng)也宣布再次獲得3億元人民幣B+輪追加投資。

國(guó)際視野中，總部位于美國(guó)紐約、最早于2011年4月成立的WeWork，現(xiàn)已覆蓋全球77座城市,287個(gè)辦公地點(diǎn)，擁有26萬+會(huì)員，早在2016年便估值達(dá)到160億美元，但相較而言，其遲至2016年7月，才正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，首站選擇上海。截至2018年2月，WeWork在大中華區(qū)只進(jìn)入了上海、北京、香港三座城市。2018年8月10日，WeWork上半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，軟銀將以可轉(zhuǎn)換票據(jù)的形式再次向公司投資10億美元。其上半年虧損達(dá)到7.23億美元，營(yíng)收7.64億美元。WeWork預(yù)計(jì)未來12個(gè)月營(yíng)收至少達(dá)到18億美元。

氪空間原執(zhí)行總裁、現(xiàn)任桉樹空間總經(jīng)理的吳崢對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，軟銀對(duì)WeWork的投資動(dòng)作，說明其本質(zhì)希望獲得WeWork的控制權(quán)，這一舉動(dòng)實(shí)際也帶動(dòng)國(guó)內(nèi)共享空間的風(fēng)口，印證資本對(duì)這類經(jīng)濟(jì)模式的認(rèn)可。

頭部效應(yīng)明顯

即便行業(yè)風(fēng)口越發(fā)顯著，但機(jī)構(gòu)資金量畢竟有限，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中，頭部效應(yīng)越發(fā)明顯。

10月17日，優(yōu)客工場(chǎng)宣布并購(gòu)方糖小鎮(zhèn)，未來逐步完成對(duì)方糖小鎮(zhèn)北京、上海26個(gè)共享辦公空間的全面合并，之后雙方將在37個(gè)城市布局超過200個(gè)社區(qū)，提供10萬張辦公桌，持續(xù)賦能數(shù)十萬平臺(tái)會(huì)員、近15000家企業(yè)，合并體或?qū)⒊蔀閬喼拮畲笠?guī)模的共享辦公空間。

資金層面，公開數(shù)據(jù)顯示，截至目前，優(yōu)客工場(chǎng)累計(jì)融資已超過40億元，今年8月完成3億元增資之后，公司估值突破18億美元。僅2017年一年，便完成五輪、累計(jì)31億人民幣融資;僅2018年上半年便完成四輪融資。

此外，資本的加持助推了優(yōu)客工場(chǎng)的投資整合。

2017年7月，優(yōu)客工場(chǎng)戰(zhàn)略投資華南共享辦公品牌Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社;2018年1月，全資并購(gòu)洪泰創(chuàng)新空間;3月，并購(gòu)無界空間;7月，與愛特眾創(chuàng)達(dá)成并購(gòu)合作意向;7月底，以3億元并購(gòu)上海共享辦公企業(yè)Workingdom;9月，以2億元并購(gòu)智能化辦公平臺(tái)“火箭科技”。

吳崢對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，在他眼中，優(yōu)客工場(chǎng)本身便不類同于WeWork模式。他稱，毛大慶最初試水聯(lián)合辦公領(lǐng)域之時(shí)，也并不清楚聯(lián)合辦公究竟是什么，也是因此，走了彎路吃了苦。

優(yōu)客工場(chǎng)在北京西大望路陽(yáng)光100開設(shè)的第一家店，單個(gè)工位價(jià)格高達(dá)2000元，而那時(shí)尚處行業(yè)早期的眾創(chuàng)空間、孵化器等平臺(tái)，均價(jià)還在1000元左右，“所以當(dāng)時(shí)感覺毛大慶是在做產(chǎn)品。”

之后，吳崢表示，毛大慶在整個(gè)優(yōu)客工場(chǎng)的布局越發(fā)清晰，自身也逐漸演變?yōu)轭^部資源聚集的企業(yè)，通過加盟與資源聚合的形式，不斷擴(kuò)充會(huì)員數(shù)，突出自身模式，同時(shí)實(shí)現(xiàn)融資，最終越做越“輕”。

吳崢表示，從本質(zhì)意義上，優(yōu)客工場(chǎng)和氪空間、WeWork還不太一樣，所以它并沒有去做實(shí)打?qū)嵉啬脴?，去改造、去做產(chǎn)品。實(shí)際上它更多的是從資源聚集、流量、會(huì)員加盟、輸出品牌這方面去走，這樣的話它就相對(duì)來說比較輕。

模式分化

有一種分類是將目前的聯(lián)合辦公行業(yè)分為三種——產(chǎn)能過剩商業(yè)地產(chǎn)，如潘石屹旗下的SOHO3Q品牌;創(chuàng)業(yè)服務(wù)型企業(yè)向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展，如由眾創(chuàng)空間起家的優(yōu)客工場(chǎng)、由孵化器轉(zhuǎn)型的氪空間;直接將智能辦公服務(wù)作為商業(yè)模式的“新勢(shì)力”，如夢(mèng)想加。

對(duì)此，吳崢對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，包括氪空間、夢(mèng)想加等平臺(tái)，雖然拿融資很多，但相對(duì)來說還是在做較為“平凡”的融資動(dòng)作，還是在走相對(duì)傳統(tǒng)的，即“空間風(fēng)格改造”、“產(chǎn)品化”的路線——針對(duì)不同的產(chǎn)品打造產(chǎn)品，最終把它輸出變現(xiàn)。

在吳崢看來，聯(lián)合辦公一個(gè)明顯的行業(yè)趨勢(shì)是——共享辦公企業(yè)如今拿樓單價(jià)越來越貴，位置選擇越來越偏核心區(qū)、高端區(qū)，業(yè)內(nèi)人士也對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，位置決定價(jià)格，單價(jià)高上去之后，一系列產(chǎn)品價(jià)格自然可以水漲船高。

10月16日，桉樹空間發(fā)布高端智慧辦公新品牌桉樹IBC，以及首款產(chǎn)品桉樹IBC·高端智慧商務(wù)中心，單個(gè)工位5000元/月，成交價(jià)屬于北京區(qū)域頂級(jí)水準(zhǔn)。

但因此，相較于其他平臺(tái)初始期定位1500元單價(jià)人群，之后逐步抬高客單價(jià)，不斷觸達(dá)2000元、2500元、3000元用戶群的過程，桉樹空間選擇直接定位高端客戶，為其將產(chǎn)品打造為5000元客單價(jià)級(jí)別。整合辦公樓宇、智能家居、辦公設(shè)備等辦公領(lǐng)域上下游資源，如引進(jìn)了智慧業(yè)務(wù)系統(tǒng)SaaS架構(gòu)CRM、智慧服務(wù)機(jī)器人、智慧對(duì)客服務(wù)App、一對(duì)一管家式一站式行政服務(wù)體系、集成第三方企業(yè)服務(wù)平臺(tái)等，形成一個(gè)具有“數(shù)據(jù)”和“信息”特征的高端智慧辦公綜合服務(wù)平臺(tái)。

但一位與桉樹空間有產(chǎn)品合作的業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，雖然桉樹定位高端群體，但畢竟是金字塔頂端，客單價(jià)高，客戶群少，盈利壓力并不會(huì)從根本上削減。

另一家將自身定位于“智能化辦公服務(wù)”的是剛拿到融資的夢(mèng)想加，其創(chuàng)始人王曉魯將自身核心優(yōu)勢(shì)歸結(jié)為通過科技手段改造傳統(tǒng)的辦公形式，為用戶提供更現(xiàn)代化、流暢的辦公服務(wù)，打造智能辦公、設(shè)計(jì)產(chǎn)品、空間運(yùn)營(yíng)三者合一的“OaaS”(辦公即服務(wù))體系。其官方數(shù)據(jù)顯示，夢(mèng)想加位于望京瀚海國(guó)際大廈的開放辦公位單價(jià)2000元，而與桉樹空間同樣位置的世貿(mào)天階開放辦公位單價(jià)3300元起。

打破燒錢魔咒

在共享辦公行業(yè)參與者加快融資步伐、爭(zhēng)奪布局城市之時(shí)，在資源上占據(jù)高地的SOHO3Q，反而將發(fā)展節(jié)奏調(diào)整為穩(wěn)健型。

SOHO中國(guó)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事潘石屹設(shè)定四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，選定十座城市——第一看GDP總額，第二看GDP增長(zhǎng)速度，第三看人均GDP，第四要看每平方公里的面積能夠產(chǎn)生的GDP。截至2018年6月底，SOHO3Q已進(jìn)駐北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重慶共7座城市，擁有31個(gè)中心，超過3萬個(gè)工位，平均出租率達(dá)88%。

潘石屹于今年6月，宣布將SOHO3Q的定位從服務(wù)創(chuàng)業(yè)企業(yè)，調(diào)整為中國(guó)最大的辦公樓綜合服務(wù)商——不論大中小公司，都可以成為SOHO3Q的客戶。

潘石屹解釋稱，專注于創(chuàng)業(yè)公司會(huì)使得工位轉(zhuǎn)換率居高不下，幾乎每半年換一批，工位出租率也一直徘徊在88%左右，無法繼續(xù)增長(zhǎng)。而轉(zhuǎn)型定制化，可降低辦公轉(zhuǎn)換率，節(jié)省成本。截至目前，SOHO3Q已簽約完成小紅書、首汽租車、新浪、美團(tuán)點(diǎn)評(píng)等一些大型公司項(xiàng)目定制。

此外，不同于其他共享辦公空間依靠融資燒錢、搶占市場(chǎng)份額的形式，潘石屹更多強(qiáng)調(diào)盈利第一、規(guī)模第二，并計(jì)劃明年啟動(dòng)SOHO3Q的獨(dú)立上市。他稱，燒錢的生意就像從院子里撿了一束花回來，沒有根，插到瓶子里，過一段時(shí)間就會(huì)蔫。

SOHO中國(guó)(00410.HK)2018年未經(jīng)審計(jì)年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，SOHO中國(guó)上半年凈利潤(rùn)(股東應(yīng)占利潤(rùn))約為10.93億元人民幣，同比下滑72.5%。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(不含投資物業(yè)的評(píng)估增值)約人民幣15.3億元，同比上漲約144%。租金收入約人民幣8.48億元，剔除已出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影響，同比上升17%。

另一家另類公司太庫(kù)——不屬于眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公、孵化器，或投資機(jī)構(gòu)中任何一種——太庫(kù)CEO黃海燕直接將其稱為“怪物”，她對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，太庫(kù)本身沒有物業(yè)，一家平臺(tái)如果將重點(diǎn)聚焦在融資、出租，感覺像是“二房東”，對(duì)平臺(tái)商業(yè)模式也有很大挑戰(zhàn)。例如行業(yè)暴漲時(shí)，租場(chǎng)地必然成本高昂;市場(chǎng)不好的話，租來了空間又租不出去，“這是很矛盾的點(diǎn)。”因此，太庫(kù)排除類WeWork模式，聚焦于產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)布局。“現(xiàn)在的企業(yè)對(duì)物理空間變得沒有黏性，它們更關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈之間的聯(lián)系。”

在談?wù)摴蚕磙k公行業(yè)意義這個(gè)問題時(shí)，毛大慶曾對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，為什么在硅谷、特拉維夫等地方產(chǎn)生了很多共享平臺(tái)——因?yàn)殚_放空間能夠提供物理共享、信息共享、價(jià)值共享。尤其利于放飛想象能力與靈感，讓具備自由思想的個(gè)體創(chuàng)造自己的價(jià)值，這樣的公司才有創(chuàng)造無邊價(jià)值的可能性。

所以在毛大慶看來，共享辦公所起的作用，是活化社會(huì)創(chuàng)新狀態(tài)，讓社群文化自由翱翔。

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